Купівля земельної ділянки може принести несподівані витрати й навіть закінчитися судом, якщо до угоди не перевірити документи та історію землі. Крім вартості самої ділянки, доведеться врахувати послуги нотаріуса, оцінку, державне мито та за певних умов податки.
Для нотаріального оформлення договору продавцю необхідно мати реєстраційний номер облікової картки платника податків та документ, що підтверджує право власності на землю. Також потрібні витяг із Державного земельного кадастру, витяг про нормативну грошову оцінку та звіт про експертну грошову оцінку.
Якщо на землі немає будівель, знадобиться відповідна довідка. За наявності забудови документи необхідно оформити й на розташований там об’єкт. Продавцю, який перебуває у шлюбі, також потрібна нотаріально засвідчена згода другого з подружжя.
Покупець має надати свій податковий номер, а якщо він перебуває у шлюбі — нотаріальну згоду чоловіка або дружини на придбання землі. Окремо необхідно підтвердити походження грошей, за які купується ділянка.
Адвокат Діна Дрижакова пояснила, що документальне підтвердження права власності залежить від часу його оформлення. Для прав, зареєстрованих після 1 січня 2013 року, використовується запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Для землі, право на яку виникло раніше, таким документом може бути державний акт. Підставою також можуть бути нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу або дарування, свідоцтво про право на спадщину чи рішення суду з відповідною державною реєстрацією.
Навіть за наявності старого державного акта продати землю одразу не завжди вийде. Перед угодою інформацію про ділянку необхідно внести до Державного земельного кадастру, отримати кадастровий номер та зареєструвати право власності в Державному реєстрі речових прав.
Окремої уваги потребують угоди за довіреністю. Серед ризиків адвокат називає можливу підробку довіреності або недостатню перевірку представником документів та інших обставин майбутньої угоди.
Відсутність документів на землю також не завжди означає, що оформити право власності неможливо. Порядок залежить від конкретної ситуації. Якщо людина фактично користується землею, одним із варіантів може бути звернення до місцевої ради по дозвіл на розроблення землевпорядної документації.
Після цього проєкт землеустрою замовляють у сертифікованого інженера-землевпорядника. Ділянку реєструють у Державному земельному кадастрі та присвоюють їй кадастровий номер, а місцева рада має затвердити документацію і вирішити питання про передачу землі у власність. Завершальним етапом є реєстрація права в Державному реєстрі речових прав.
Водночас під час воєнного стану безоплатна приватизація земельних ділянок для більшості потреб призупинена. Виняток передбачений, зокрема, коли на ділянці розташований житловий будинок або інша нерухомість, яка вже належить людині.
Якщо правовстановлювальні документи були втрачені, власнику необхідно звертатися до відповідного архіву, органу місцевого самоврядування або Держгеокадастру. Там можна отримати копії чи дублікати документів, на підставі яких свого часу виникло право власності.
Одним із найсерйозніших ризиків для покупця є подвійна реєстрація землі. Вона може виникнути, якщо право було оформлене на папері до 2013 року, а пізніше ту саму землю зареєстрували в електронній системі за іншою особою.
Причиною також можуть стати технічні помилки з координатами або документами. За словами Дрижакової, можливі й шахрайські схеми з одночасним оформленням прав за різними документами або підробленими рішеннями місцевих рад.
Перед передачею грошей адвокат радить провести повний юридичний аудит. Зокрема, перевірити відомості Державного земельного кадастру та реєстру речових прав, координати ділянки за допомогою інженера-землевпорядника, а також пошукати судові справи за кадастровим номером або даними власника.
Якщо подвійне право власності виявилося вже після придбання, спір може перейти до суду. Залежно від обставин власник може вимагати скасування угоди. Також можна подати скаргу до Міністерства юстиції або його територіального органу.
Сама процедура купівлі-продажу теж потребує додаткових витрат. Послуги нотаріуса адвокат оцінює приблизно у 12 тисяч гривень, експертну оцінку землі — у 1–2,5 тисячі, а отримання витягів із реєстрів — до 2 тисяч гривень. Для фізичних осіб державне мито становить 1% вартості.
Розмір податків залежить від обставин продажу. Якщо це перший продаж землі протягом року, ділянка перебуває у власності понад три роки або була отримана у спадщину та її площа не перевищує норми безоплатної приватизації, ставка ПДФО становить 0%. Для третього та наступних продажів протягом року ставка становить 18%.
Військовий збір залежить від виникнення обов’язку сплачувати ПДФО. За нульової ставки ПДФО військовий збір не сплачується, а за ставки ПДФО 5% або 18% він становить 5%. Оформлення довіреності додатково може коштувати приблизно 1–1,2 тисячі гривень.
Точні витрати на конкретну угоду можна визначити лише з урахуванням вартості земельної ділянки, строку її перебування у власності та інших обставин продажу.
🌟 Читайте «Експерт» у своєму смартфоні — додайте нас в Google Discover